Ситуация, знакомая многим россиянам: молодая семья решает приобрести участок для строительства дома. На картинках объявлений – идиллические пейзажи, а риелторы уверяют, что земля предназначена для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и все документы в порядке. Однако, когда дело доходит до согласования разрешений на строительство, администрация отказывает, указывая на то, что участок фактически относится к сельскохозяйственным землям. Строить на нём нельзя.
Судебные неурядицы: кому под силу решить вопрос?
С таким сценарием сталкиваются многие, и начинается длительный судебный процесс. Верховный Суд России в последние годы рассматривает подобные дела, защищая права граждан, ставящих своё доверие в руки недобросовестных продавцов.
Основные принципы, выработанные Верховным Судом, звучат довольно жестко:
- Продавец обязан предоставить покупателю точную информацию о категории и разрешенном использовании земельного участка. Эта обязанность не зависит от того, может ли покупатель самостоятельно узнать эти данные.
- Если участок предназначен для строительства жилья, но фактически судит о запрете на это — это серьёзный дефект объекта.
- Покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата средств или компенсации убытков.
В одном из недавних решений Суд ясно выразил, что ошибки из-за неверного выбора земли не должны ложиться на плечи покупателя, особенно если он доверял официальным заверениям. Суд обязал вернуть деньги и признал сделку недействительной.
Почему это актуально для покупателя
На рынке всё еще существуют схемы, в которых под видом земель для строительства пытаются продать:
- Земли сельскохозяйственного назначения, где капитальное строительство строго запрещено;
- Участки с наложенными ограничениями (санитарные, охранные зоны и др.);
- Земли, фактически изъятые из оборота.
Проблема в том, что для обычного покупателя вся документация может выглядеть идеальной. Но сложности правового режима и категория земель становятся очевидными лишь после покупки.
Полезные рекомендации для будущих владельцев
Перед покупкой участка важно:
- Проверить категорию земли и вид разрешённого использования через ЕГРН;
- Убедиться в отсутствии обременений, охранных зон и публичных сервитутов;
- Изучить актуальные правила землепользования и застройки в своем муниципалитете.
Эти простые проверки займут время, но могут сэкономить потенциальный стресс и значительные средства в будущем.
